陸家嘴舉債50億攻商業地產

　　上海大型國資企業陸家嘴集團，正在醞釀新一輪房地產擴張計劃。   
　　3月25日，該集團旗下公司——上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（以下簡稱“陸家嘴股份公司”）副總經理蔣平接受本報記者專訪時透露，公司今年將通過銀行貸款、發行公司債及其他方式負債經營不超過50億來進一步加強公司重大項目的投資開發力度。  
　　業務由單一的土地批租經營模式，加速向土地批租和持有物業收租并重轉型，“轉型后，公司土地批租比重會下降，商業物業比重會有明顯增加”。  
　　3月，陸家嘴股份公司聯合兄弟公司以不超過17.6億元收購了浦項商務廣場大廈。
    之前一些投資者議論，在上海擬建的迪士尼項目與陸家嘴有涉。對此蔣平明確表示，公司曾三度公告澄清此事，陸家嘴沒有涉及迪士尼項目，“肯定是一分錢也沒有參與”。  
　　抄底商業地產  
　　3月19日，陸家嘴集團旗下兩大公司——陸家嘴股份公司、上海陸家嘴金融貿易區聯合發展有限公司分別出資50％，以不超過17.6億元 （約2.5億美元）收購上海浦項商務廣場大廈，比該大廈最初報價4億美元下降了37.5％。  
　　浦項商務廣場大廈位于上海陸家嘴金融區世紀大道，為高品質甲A寫字樓，由美國著名建筑師貝聿銘設計，總建筑面積98130平方米，主樓地上34層、裙樓4層、地下4層。
    2000年該大廈建成并投入使用，股權一直由韓國浦項100％持有，當初投資額約為1.5億美元。多年來，大廈一直保持單一業主、長期出租的商業模式，目前該大廈出租率不低于80％，租戶多為外資銀行和跨國公司總部。  
　　據易居分析師薛建雄介紹，在樓市高峰時，浦項商務廣場大廈這一地段的辦公物業售價曾超過7萬元/平方米。而這筆收購，該大廈的成交價格僅為1.8萬元/平方米，即便不計算地下面積，成交價格也不到2.6萬元/平方米。  
　　如此低價抄底，陸家嘴股份公司可謂撿了個大便宜。蔣平笑稱，這個項目的地塊原先就是從公司批租出去的，公司對這個樓的建設過程很清楚。  
　　蔣平認為，收購浦項商務廣場大廈是一個比較好的開端，符合陸家嘴股份公司向商業地產戰略轉型的策略。“公司對這個樓非常看好，這個收購價格也不是很貴，且出租給公司帶來很多現金流。”據市場人士介紹，該大樓目前年租金約為1.5億元。 
　　針對外界對陸家嘴股份公司 “死守”陸家嘴，坐吃土地批租而對外擴展力度不夠的質疑，蔣平認為，公司也在考慮上海及其他省市項目，“如果有好的項目，我們是會參加招拍掛的，甚至可以考慮加大投資。”  
　　與大多數房地產公司開發住宅不同，陸家嘴股份公司更希望開發甲級寫字樓，以及一些囊括寫字樓、商場、酒店、高檔住宅的群體組合項目。  
　　“現在是一個收購的比較好的機會，”蔣平認為，陸家嘴股份公司資信不錯，資金狀況還不錯，銀行也都愿意貸款給公司，“錢不是公司最大的問題，關鍵在于精選項目，比如浦項商務廣場大廈這種類似的項目，我們是不會放棄的。”  
　　加速業務轉型  
　　“一切圍繞轉型來做。”蔣平說，陸家嘴股份公司正處在由單一的土地批租經營模式，向土地批租和長期持有物業出租并重的轉型加速階段。據介紹，目前土地批租占該公司利潤的百分之八九十，預計在未來幾年里，土地批租仍將是一個比較好的收入來源。  
　　目前，該公司所剩地塊已經不多，預計今后幾年土地批租占利潤比重將下降至百分之五六十左右。而另一塊公司主營業務——長期持有的商業地產，其租金占利潤比將會明顯上升，項目包括已經在租的浦項商務廣場大廈、渣打銀行大廈等。  
　　此外，一些短期開發的住宅項目，也將成為陸家嘴股份公司利潤的增長點。據介紹，總建筑面積80多萬平方米的天津虹橋國際社區項目，一期10.6萬平方米去年底已經開工，預竣工日期為2010－2012年，其余兩期也將在5年左右完工，“這對公司短期收入起到平衡作用。”  
　　蔣平說，單靠土地批租已經難以為繼，陸家嘴股份公司的業務轉型勢在必行。  
　　隨著土地招拍掛制度推出，及國家對土地的嚴格控制，上海國資房企從政府手里拿地的“特權”已經不再。蔣平說，從2001年后，政府再也沒有土地給陸家嘴股份公司了；至2004年，公司手里掌握的土地已經非常少，這使得陸家嘴股份公司要和其他房地產公司一樣，通過市場行為去拿地。  
　　截至2008年底，陸家嘴（含控股子公司）已擁有各類竣工及在建的商業地產面積約68.14萬平方米；2008年全年，陸家嘴實現房產租賃收入2.55億元；在公司全年8.86億元利潤中，房產租賃業務的利潤貢獻率達到了10.4％。房產租賃收入和房產租賃對利潤的貢獻率分別比2004年開始轉型戰略時增加了275％和443％。  
　　未來幾年，對陸家嘴股份公司業務影響較大的項目是：地上建筑面積30萬平方米的塘東總部基地和地上建筑面積達87萬平方米的包括商業和住宅項目的天津虹橋國際社區等。  
　　按照測算，如果這三個項目全部出售，其利潤將超過100億元。但陸家嘴股份公司內部人士表示，不可能全部出售，長期持有商業物業將是公司今后的主營業務之一。  
　　蔣平認為，隨著上海“兩個中心（金融和航運）”獲批，一批金融機構還將陸續集中在陸家嘴以及世紀大道的甲級寫字樓里，而公司長期持有的寫字樓項目也主要集中在該區域，長期趨勢看好。  
　　而在中原證券分析師魏博看來，陸家嘴股份公司的優缺點都很明顯。優點是，土地批租收入穩定，持有物業價值高；缺點是，市盈率比較高，擴張力度不夠大。另外，受金融危機的影響，新建項目能否順利招商和經營，將會極大的影響該公司未來租金收入。