長和系啟動上海商業(yè)項目 李嘉誠動向引人關(guān)注

     在上海普陀區(qū)真如城市副中心，李嘉誠的項目A3-A6地塊上，施工設(shè)備已經(jīng)進(jìn)入場內(nèi)，一位建筑工人說，3月初他們就已經(jīng)開始打樁了。
     與李嘉誠的低調(diào)開工不同，地方政府“高調(diào)”宣布，李嘉誠這一在國內(nèi)最大的商業(yè)項目，將于3月，最晚4月破土動工。希望長江實業(yè)快點動工，后續(xù)有開發(fā)商跟進(jìn)。
     一位資深項目運(yùn)作人士認(rèn)為，在去年“長和系”旗下6大上市公司利潤大幅縮水的背景下，李嘉誠還是聚資“逆市”啟動真如地塊，更多迎合地方經(jīng)濟(jì)增長的迫切需要。
　　“地方希望快點動工”
　　2006年12月，李嘉誠的長江實業(yè)以底價22億元輕松競得真如副中心A3-A6地塊，樓面價近3056元/平方米，總建筑面積近100萬平方米，近八成被規(guī)劃為商業(yè)、寫字樓物業(yè)。
　　該地塊也是上海市普陀區(qū)為長江實業(yè)“量身定做”的項目。在地塊開標(biāo)前，“李嘉誠將入主真如A3-A6地塊”就已廣為流傳，且標(biāo)書限定競買人 “必須是世界500強(qiáng)或其子公司”的門檻，將外資大鱷邀入門內(nèi)。
　　A3-A6地塊是上海四大副城之一——真如城市副中心的核心地塊，占整個副城總建筑面積的21%左右，被稱為“上海西北部乃至浦西的地標(biāo)”。
　　根據(jù)上海城市總體發(fā)展規(guī)劃，未來的真如城市副中心將依托上海西站交通樞紐，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和現(xiàn)代物流服務(wù)，建設(shè)企業(yè)總部基地，形成面向長三角的開放型生產(chǎn)力服務(wù)中心。
　　然而，兩年時間過去了，真如副中心的建設(shè)推進(jìn)速度差強(qiáng)人意。尤其是龍頭項目——李嘉誠的真如地塊遲遲未動工，已觸及“土地閑置2年將被收回使用權(quán)”規(guī)定底線。如今該項目啟動在即，普遍被外界視為規(guī)避“違約責(zé)任”。
　　“事情并非這么簡單�！币晃簧虾�國企背景的開發(fā)商認(rèn)為，從前期運(yùn)作看，該地塊是真如板塊的標(biāo)桿項目，李嘉誠也是當(dāng)?shù)匮�請來的開發(fā)商，一般不會因為項目開工延期致使土地被收回。況且為規(guī)避土地閑置被收回，開發(fā)商可用各種辦法來應(yīng)對。
　　甚至有些地方政府，為了讓項目盡快動工，會給予開發(fā)商一定的捆綁優(yōu)惠項目。
　　易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，地方政府希望長江實業(yè)快點動工，以此帶動后續(xù)開發(fā)商跟進(jìn)，所以高調(diào)宣布李嘉誠開工日期。
　　這么一塊優(yōu)質(zhì)、大型商業(yè)地塊，李嘉誠自然不會輕易放棄。薛建雄認(rèn)為，雖然官方已宣布該項目啟動時間，但并未宣布何時竣工。在以往大型商業(yè)項目中，開發(fā)商可根據(jù)市場變化、自身資金狀況，隨時調(diào)整項目建設(shè)節(jié)奏。
　　上海五合國際總經(jīng)理鄒毅說，在他經(jīng)歷的項目規(guī)劃招投標(biāo)中，與眾多專家側(cè)重規(guī)劃不同，多數(shù)地方要員更關(guān)注項目的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，這直接關(guān)系到地方財政收入以及官員政績。
　　之前有關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)測，以每平方米售價2萬元保守估計，李嘉誠該項目市場規(guī)模達(dá)到200億元。
　　“逆市啟動存有風(fēng)險”
　　事實上，在啟動真如地塊之前1年時間，李嘉誠旗下公司就不斷出售名下上海資產(chǎn)。
　　去年5月，李嘉誠旗下香港上市公司和記港陸公告稱，以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀(jì)商貿(mào)廣場寫字樓物業(yè)。
　　一個月后,李嘉誠旗下公司和記黃埔，將位于古北的高檔公寓御翠豪庭降價銷售，價格比最高價下降了24%。
　　去年底，和記黃埔拋售9棟面積在500-1100平方米之間的御翠園商業(yè)別墅，實際使用面積價格為4萬-5萬元/平方米，遠(yuǎn)低于之前同類產(chǎn)品售價。此外，和記黃埔將加推30個共3000多平方米的沿花木路商鋪以及8000平方米的會所。
　　今年年初，和記黃埔以“改租為售”的方式拋售長寧區(qū)的黃金城道商鋪，36個鋪位報價約在5.2萬-12萬元/平方米，遠(yuǎn)低于目前黃金城道一期非步行商業(yè)街的商鋪12萬-14萬元/平方米的報價。
　　薛建雄認(rèn)為，上述一系列的拋售動作，再結(jié)合去年旗下6家上市公司利潤縮水，李嘉誠回籠資金、丟卒保車的戰(zhàn)略意圖非常明顯。
　　鄒毅說，在金融危機(jī)影響下，目前上海商業(yè)、寫字樓物業(yè)市場并不樂觀。再加上真如板塊原是一個批發(fā)、物流倉儲基地，層次較低，購買力較弱，周邊配套設(shè)施也不完整。一旦周邊基礎(chǔ)設(shè)施不能及時跟上，李嘉誠該高端物業(yè)存在比較大的風(fēng)險。
　　在鄒毅看來，李嘉誠真如地塊更適合建立區(qū)域商業(yè)項目。
　　上海中原研究咨詢部徐珊珊認(rèn)為，目前上海商業(yè)物業(yè)存量在四五千萬平方米，供大于求。“但地段好、品質(zhì)佳的市中心商業(yè)物業(yè)還比較少，存在比較大的發(fā)展空間。”
　　戴德梁行最新的研究報告認(rèn)為，目前上海辦公樓市場整體租金呈下降趨勢，尤其是甲級辦公樓。預(yù)計二至三年后寫字樓租金回升時才會逐漸復(fù)蘇。另外，受擴(kuò)大內(nèi)需刺激，地段佳、經(jīng)營管理優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)仍然供不應(yīng)求。
　　在銀行信貸的助威下，眾多企業(yè)躍躍欲試進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。
　　從未涉足上海房地產(chǎn)的SOHO中國董事長潘石屹也高調(diào)表示，今年公司計劃收購北京和上海城市中心建成和在建的商業(yè)項目。究其原因，不外乎不少優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)價格已經(jīng)下跌一半，越來越多的核心地段項目急于出售，這正是最好的收購時機(jī)。