“非傳統”商鋪集中面市 歲末能否成功吸金？

“一鋪養三代”一直被投資者奉為至理名言，一間具有高回報率的商鋪確實具有這樣的特點。隨著市場演變，商鋪的種類也變得琳瑯滿目，除了傳統的沿街商鋪、社區底商，如今市場上還出現了高層商鋪、依托城市綜合體和旅游綜合體的商鋪，還有一些依附于產業園內的商鋪，這些“非傳統”商鋪逐漸在市場上占據了一定份額，如今正值歲末返鄉之際，新品能否成功吸引投資客的目光，而投資這些“非傳統”商鋪又有哪些需要留心的細節呢？

“非傳統”商鋪集體亮相歲末樓市

歲末樓市火爆異常，除了住宅、寫字樓熱銷，商鋪也來湊熱鬧，貴安新天地、羅源灣濱海新城、海峽鑫天地、紅星國際廣場、中央第五街等樓盤紛紛推出商鋪產品，為歲末投資市場增添了新的選擇。

22日，貴安新天地2012年最后一次開盤，其中就包括了依托于超大旅游地產項目的商鋪產品。據悉，在元旦期間，如果購買商鋪在原付款方式優惠基礎上，每間還優惠8000元。

25日羅源灣濱海新城濱海古街商鋪開盤，開盤期間在原優惠基礎上住宅每套贈送5000元，商鋪每間贈送8000元。

位于海峽農副產品批發市場的海峽鑫天地，同樣在近期推出商鋪產品，它是福州唯一承接臺江蔬菜、果品、副食品、肉類凍品和干貨等5大專業市場轉移搬遷的配套項目，100%純商業，70%只租不售，目前一樓只剩下70-100㎡的商鋪，均價在2萬元出頭，2-3層價格為16萬元/m2.。

紅星國際廣場作為浦上大道上的又一大型城市綜合體，其商鋪產品自然不少，如今正在銷售的玫瑰天街項目，面積為30-80㎡，一層也僅余60㎡左右店鋪，2-3層店鋪面積較大，每套的價格在400-500萬元之間。

占據萬寶商圈的中央第五街項目，獨立店90萬元帶租約出售，享受工商稅收優惠政策、享受政府租金補貼，政府全面扶持，每間獨立店都挑高5.7米設計，第一年的回報率大約為4.1%，以后每年上浮10%，如今正在預約階段，據悉將在明年1月初開盤，而該項目已確定大洋百貨入駐，預計明年6月份就能開業。

限購令下商業地產不斷創新

限購令已實施2年之久，市場早已習慣在高壓下運行，商業地產也從初期的爆發雄起到如今的多樣創新，當投資客被住宅市場拒之門外后，轉投商業地產是必然趨勢，商業地產包括商鋪、soho、寫字樓三大樣。商鋪作為福州人最青睞的產品，也悄然改變，無論是價格、形態，還是區域都發生了翻天覆地的變化。

福州地產知名專家江映輝表示，商鋪的多樣性遵循市場發展規律，市場的供需關系決定了商鋪的演變，傳統的商鋪基本為沿街商鋪、社區底商。沿街商鋪價格通常較高，非常依賴地段優勢。社區底商主要依靠小區的消費能力，價格相對較低。但這些產品正在市場上逐漸消失，取而代之的是依托于大型城市綜合體的商鋪，或是百貨內的獨立店面，又或者是大型旅游綜合體、產業園內已確立定位的商鋪，這些商鋪將成為未來的主流，限購令一天不解除，這些產品都將不斷挑戰消費者的投資理念。

城市擴張多中心造就新商圈

商鋪演變，很大一部分原因是城市擴張形成的新中心造就的。福州近幾年快速發展，從早期僅有的東街口、臺江商圈慢慢外擴到二環路周邊的萬寶、五四北、東二環商圈，倉山萬達廣場、金融街萬達廣場，再到三環邊的火車南站商圈、會展中心、五四北泰禾廣場，如今已經發展至閩侯板塊的上街、甘蔗、青口汽車城、馬尾新城，以及連江貴安一帶。

新中心的形成，需要濃厚的商業氛圍，萬寶商圈算是福州最早也是較為成功的城市綜合體，它是首個將吃喝玩樂、辦公融為一體的商圈，如今依然是市民周末休閑娛樂的好去處。這里的商業產品也發生了較大的變化，如紅星美凱龍家具廣場、中央第五街獨立店面也正是在這樣的背景下產生的，復制萬寶商圈的成功，三環內出現了大量城市綜合體，因而出現了大量依附于城市綜合體的商鋪產品。

一些較遠的區域，由于地理位置的限制，人氣并不如市區那么旺，因而就依靠專門的產業來帶動，如海峽鑫天地作為福州唯一承接臺江蔬菜、果品、副食品、肉類凍品和干貨等5大專業市場轉移搬遷的配套項目，依靠政府的定向規劃，為其商鋪賦予了特殊的價值，降低了日后出租的風險。而貴安新天地則是依靠其大項目大規劃以及溫泉旅游資源的優勢，與傳統商鋪依靠地段不同，以造城的概念將商鋪重新定義，羅源灣濱海新城也是如此。

投資小貼士

環境背景是商鋪興旺的先決條件

福州知名房地產專家劉福泉提醒投資者，商鋪能否興旺首先要分析該商鋪所處的大環境背景。這包括區域分析、政策背景，商鋪主要的回報率在于收租金，區域的旺盛帶來了人氣才能帶動商業活躍，這樣才能讓商鋪具有更高的價值，這就像之前福州東街口的商鋪，那真是寸土寸金。政策背景主要指政府對該區域的規劃，這個較適用于對新區的分析，如臺江金融街的規劃就造就了萬達商圈的繁華。

產權獨立避免后期經營產生問題

“對于一些承諾年回報率，處于百貨內的商鋪，其產權是否獨立是否屬于私人所有非常重要�！苯�映輝提醒投資者。商鋪產權的私有制保證業主可以自主處理商鋪，可以抵押給銀行回籠資金，日后萬一商場經營不好，還可以有一個屬于自己的門面，不會出現一系列后期問題，在福州曾經就有由于商場經營不善，投資者最后都找不到屬于自己產權的一個店面的情況。

房企誠信和運營能力是后期保障

房企的誠信和運營能力是商鋪能否興旺的后期保障，有些開發商在銷售時承諾得很美好，但到營業時又與之前承諾不符，這樣就會影響區域的興起，必然導致商鋪的落寞。當然，如今大多數的開發商都是誠信經營，但是商業并不好運營，更考驗開發商的整體實力，包括資金、管理、經驗等，因此企業對商業的運營能力也是至關重要的，如果每個開發商都能有萬達那樣規�；�程式化的運營能力，相信這樣的商鋪是值得投資的。