潘石屹戳穿樓市回暖幻象 200億SOHO中國“掃貨”京滬商業(yè)物業(yè)

   “我們現(xiàn)在不‘冬眠’了，醒了。”3月13日，SOHO中國(00410.HK)行政總裁張欣在香港說，今年內(nèi)SOHO中國將會收購在北京和上海市中心的建成或在建的大型商業(yè)項目，賣家主要鎖定外資基金和國內(nèi)開發(fā)商。
    主要負責(zé)業(yè)務(wù)拓展以及項目收購的SOHO中國總裁閻巖在記者會后向本報記者透露，“在目前的談判階段，上海的項目比較多。因為本來在上海投資的外資基金就比在北京的要多，所以可供選擇的項目也相對較多。而對于外資基金，沒有特別的偏好，不管是美資、日資或者歐資的，關(guān)鍵是看資產(chǎn)質(zhì)量和價錢是否合適。”
    張欣不愿透露具體的計劃收購金額。根據(jù)SOHO中國最近公布的2008年全年業(yè)績，截至去年底，SOHO中國的現(xiàn)金總量達107億元，加上此前獲得中國銀行北京分行提供的100億元授信額度以及其他銀行的授信，全部可用的資金與信貸達200億元以上。
    “掃貨”商業(yè)地產(chǎn)
    SOHO中國主席潘石屹在解釋今年的積極收購計劃時表示，SOHO中國去年的發(fā)展分為兩個階段。2008年初，該公司看到市場波動很大，采取了防御性策略，因此去年只完成了兩個項目的收購，一是中關(guān)村SOHO，一是朝陽門SOHO。第二階段是，在北京奧運會之后，經(jīng)濟形勢的變化完全出乎意料，美國和歐洲市場都受到?jīng)_擊。
    “所以一直到現(xiàn)在，我們采取了冬眠策略，睡覺也是一種策略，如果在過去半年我們有所行動，那么今天來看都會是錯誤。現(xiàn)在的資產(chǎn)價格和最高峰時相比，已經(jīng)下跌了50％。”潘石屹說，“再過幾個月是否會再跌，市場的最低點在哪里，我們不知道，可是市場提供了很多機會，我們應(yīng)該入市，在北京、上海的繁華地段大批收購。”
    SOHO中國鎖定的兩類賣家，一類是外資投資基金，一類是內(nèi)地開發(fā)商，他們都面臨資金短缺、要迅速套現(xiàn)資金的壓力。閻巖稱，現(xiàn)在看到的機會比一年前多很多，其中正在物色的項目中，外資投資基金旗下資產(chǎn)所占的比例較多。
    去年以來，隨著國際金融形勢惡化，一些國際投資者就希望陸續(xù)拋售之前高峰時期買入的上海商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，而如今，這些亟待脫手的資產(chǎn)已經(jīng)成為SOHO中國明確的收購目標。
    此外，閻巖稱，一些內(nèi)地開發(fā)商開發(fā)了大量住宅項目，但由于土地和存量房銷售速度慢的原因，他們不得已出讓一部分資產(chǎn)，而閻巖認為，他們?nèi)绻�真要出售資產(chǎn)，第一選擇會是手頭上的商業(yè)物業(yè)。
    張欣強調(diào)，SOHO中國的收購目標只是商業(yè)地產(chǎn)，因為住宅市場的前景不確定，2008年北京的住宅成交量下降了近50%，而商業(yè)物業(yè)成交量則幾乎翻倍。
    “我們做的主要是針對國內(nèi)企業(yè)的中型商業(yè)市場，所以一些特別高檔的外資基金持有的項目，如果不符合SOHO中國的定位，可能就不會考慮。但是如果某個項目可以轉(zhuǎn)化為適合中國企業(yè)的項目，價錢也合適，也會考慮。”閻巖說。
    “樓市并未真正回暖”
    SOHO中國在去年的預(yù)售金額盡管大增了92%至77.25億元，但凈利潤僅為3.99億元，與2007年度的19.66億元相比下降了79.7%，全年營業(yè)額也同比減少55%至31.21億元。該公司解釋稱，因為去年北京舉行奧運會，工程要暫停，令到竣工時間表受影響，沒趕得及將項目入賬。約有43億元的預(yù)售收入以及10億元的凈利潤，將于2009年度入賬。
    潘石屹認為，整體樓市并未真正回暖，因為保障性住房在成交量中占了很大的比例。
    “從2008年1月開始，全國的成交量就在急劇下跌。可是從去年11月到今年2月這4個月，成交量放大，尤其是去年的11月、12月和今年1月，保障性住房的成交量占總成交面積的40％，金額超過30％，這個量非常大。”潘石屹說，政府在2007年下半年大量推出保障性住房用地，到了2008年4月份，保障性住房就可以推向市場。“所以說回暖，有一部分是保障性住房的因素。”
    潘石屹表示，對未來中國住宅市場來說，還有很多不利因素，其中最大的不利因素就是保障性住房。“在住宅市場中將有50％屬于保障性住房，包括廉租屋、經(jīng)濟適用房和限價房，這是幾天前住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)字。這個保障性住房對于普通住宅市場來說是一個很大壓力。此外，在2006年的下半年和2007年，發(fā)展商大規(guī)模圈地，這些土地現(xiàn)在都在建項目，存貨很多，占了住宅開發(fā)商大量的資金，所以在資金鏈出問題的情況下，開發(fā)商在價格策略上壓力也挺大。”潘石屹說。