武漢商業地產正起步 發展商面臨三大困擾

     [提要]“在武漢，商業地產的投資前景不明朗，還處于起步階段。”作為一位商業地產項目的業內人士，鄒園林對武漢商業地產如此評價，眾多業內人士也表示贊同，隨著住宅市場走低，更多開發商和投資客將目光放在了商業地產上，今年將有大批商業地產項目上馬，未來，武漢商業地產發展即將提速，那么，當下武漢商業地產的現狀如何？

　
   “在武漢，商業地產的投資前景不明朗，還處于起步階段。”鄒園林剛從深圳回來不久，作為一位商業地產項目的業內人士，他對武漢商業地產如此評價，眾多業內人士也對他的觀點表示贊同，隨著住宅市場走低，更多開發商和投資客將目光放在了商業地產上，今年，將有大批商業地產項目上馬，未來，武漢商業地產發展即將提速，那么，當下武漢商業地產的現狀如何？　
　　“多點少圈”格局如何打破　
　　每次陪女友逛街，劉凱都要圍繞漢口轉個圈，武廣、SOGO逛完了，有時候還要跑到新世界時尚百貨，“武漢商業點太分散，逛得很累”，劉凱發出這種感言。　
　　武漢商業地產呈現的是多點少圈布局。在戴德糧行高級經理彭博看來，武漢目前能稱上商圈的商業地產只有中山大道和武廣、SOGO商圈，在其他地方，商業的分布都十分零散。　
　　這種零散局面在武昌表現得更加明顯，當下人氣很旺的光谷廣場、徐東銷品茂、中南、群光廣場等眾多商業體都各自為營，吸引著各自區域的消費人群。劉凱表示，如果去這些地方逛，隨便哪一家都是一樣的，品牌、商品檔次的區別并不是很大。　
　　鄒園林表示，由于這種不夠清晰的點式布局，目標消費者相互交叉，消費者消費力的釋放原則也只能是選擇就近，這樣的布局顯得很混亂，也難以吸引特色消費力。深圳女人世界成功的原因，也正是因為以目標群體為特定消費群體，針對女性，目標群體細分，以帶來更大的消費力。　
　　主題定位如何更明晰　
　　漢陽一商業地產項目正在籌備階段，預計今年10月開盤，但目前為止，該項目到底針對怎樣的人群，卻仍然沒有形成清晰的思路。武漢一商業地產操盤手介紹，定位不明確是很多商業地產開發商的通病。把目標消費群體擴大化，開發商想廣撒網，多撈魚，但實際上這種定位更易造成多個商業綜合體的定位重疊，“1＋1也只能小于2了”。　
　　戴德糧行高級經理彭博也表示，要做商業地產，首先要想明白，這個商業項目是為誰做，給誰消費，定位清晰了，有針對性的進行布局，才能將“1＋1”的效應朝縱深發散。武漢商業市場整體表現不足，其中業態較單一，細分市場不明顯，有品質的商業項目在總量和有針對性的格局方面缺乏發展空間，這導致很多明明可以利用的人氣最終被無效地流失掉。
　　與“主力店”如何雙贏合作　
　　中北路一大型商業體項目目前已經進入到認籌階段，該企業相關負責人稱，企業將引進各種大型人氣主力店，用來增加項目的投資價值。　
　　主力店之于一個商業地產項目，影響頗深，具體理解，主力店不僅可以消化大量商業面積，穩定項目經營，還可產生聚集效應，提高項目整體租金收入，聚集旺盛的人氣，保證后期的良好經營。于是，許多商業地產開發商把品牌主力店放在了至關重要的地位。同時，由于品牌主力店有一套系統嚴謹的選址方法，也使得不少投資者成為品牌主力店的追隨者。　
　　在以往的商業地產項目中，也不乏由于品牌主力店的入駐死而復生，經營狀況大為改觀的案例。“但當下很多開發商陷入了盲目的誤區。”一位不愿具名的業內人士稱，很多開發商看中主力店的品牌效應，覺得只要是好品牌的主力店就能帶來人氣，主力店越多，人氣聚集越旺，實則不然。一位知名主力店相關負責人透露，主力店與商業地產項目要達到一種雙贏的局面。開發商通過主力店聚集人氣，就要用好這些人氣，但同時，店內商家的組合也不應該像目前胡亂搭配，造成了人氣的浪費，主力店的效益也相應受到影響。在自己的從業經歷中，也有幾次在合同未到期時，從失敗的商業體中臨時撤退。　
　　事實上，對于商業綜合體的選擇，品牌主力店的條件相對嚴格，開發商必須按照他們的要求開發建設并交付驗收。且主力店往往都是以較低的租金，較長的租期，在最好的位置，租用較大的面積。這使得開發商非常被動，短期內不能收回投資，資金回籠速度相當慢。因此，主力店的經營是否有利于項目的可持續發展，主力店效應能否經得住來自市場和本身限制的考驗，是需要開發者和投資者深思熟慮的問題。　
　　售多租少　
　　目前最大運營瓶頸　
　　起步階段從另外一個角度理解，也就是一種粗放經營階段，而售多租少，將產權賣出去，這也成為武漢商業地產運作中最明顯的不足。　
　　談及當下武漢商業地產運作上的最大特色，武漢浦江筑城房地產顧問有限公司商業地產項目策劃師表示：售多租少。她表示，在一個成熟的商業地產氛圍中，一般是開發商持有全部的物業，再通過專業的管理團隊進行統一的運營管理，分享地產項目所帶來的物業增值和租金收益。“售多租少就是這種運營模式的基礎。這也是一種最初級的模式。”　
　　為什么武漢商業地產做不到這樣成熟？一業內人士稱，開發商全部持有物業，意味著開發商需要將整個項目的所有資金全部墊付，包括項目前期的土地成本、建筑成本、人力成本等等各個方面，這需要有一筆龐大的資金支持。　
　　但在資金的源頭上，開發商的融資渠道十分單一。一家專業研究機構的報告顯示，商業地產融資渠道主要是銀行貸款，商業地產自籌資金比例較低，只占到位資金33.5%；而大型城市開發商對銀行信貸的依賴程度已超過90%。在武漢，同樣如此，眾多商業地產項目的自有資金比例也很低。此外，隨著住宅市場走低，銀行對許多商業地產項目的貸款也越來越謹慎，商業地產開發商的融資更加難。　
　　單一的融資渠道，讓眾多商業地產項目面臨更多的危險，自己持有物業的可能性很小。一位業內人士分析，這種局面也導致眾多開發商沿用住宅銷售的快銷經驗，將商鋪當做房子賣了出去，對于后期的運作，就撒手不管了。　
　　商業地產項目可以與市場大環境“絕緣。”一位商業地產開發商略顯夸張的表示，如果一個項目運作好，各種業態布局合理，就能撇開市場大環境，贏得無限的增值空間，反之，即使市場環境很好，但如果后期運作不當，同樣會遭遇爛尾。　
　　而在一個成熟的商業氛圍中，一般都是開發商聚集一批有經驗的專業人士進行專業化的運作，對后期的租金體系進行明確的定位和專業化操作，這才是商業地產成功的關鍵。（陳紅霞）