北京：商業地產成開發重點 新南站改變南城地產格局

　　對于有“亞洲第一站”之稱的新北京南站而言，當初在建造之時便以其大規模和高檔次吸引了人們的眼球。隨著這座集高鐵、地鐵、市郊鐵路、公交、出租等各種交通方式于一體的城市綜合交通樞紐正式開通運營后，新南站將帶來哪些變化一直是業內討論的熱點話題。
　　據悉，北京新南站占地面積約49.92萬平方米，其中主站房建筑面積達到約31萬平方米，是目前北京市單體最大的火車站。“每天10多萬的客流，高峰時期甚至達到50萬的客流量將為北京南站商圈開啟財富之門。”不少業內人士均認為這是新南站開通運營后帶給區域最大的變化。
　　然而，在正式開通運營近半年時，當初關于南站的種種設想是否已成為現實？南站是否已具備形成商圈的基礎？為此，《樓市》記者實地調查了南站內部商業配套情況和區域呈現出的商業特征，同時采訪了相關業內人士，力求為讀者呈現出南站所在區域現在及未來的商業潛質。
　　新南站能否蘊育新商圈
　　隨著北京南站的通車，在自身規模和輸送客流的能力上均大大超過了北京站和北京西站，已成為南城最為重要的交通樞紐之一。誠然，北京南站的改擴建為豐臺南城建設創造了機遇。一個以南站為中心而蘊育的新商圈在很多業內人士看來將會一步步變成現實。
　　然而，目前南站的商業分布和周邊商業地產的格局是否已具備形成一個新商圈的基礎。為此，記者日前走訪了南站和周邊區域，直觀的感受了當地的商業氛圍。從地圖上看，北京南站正好坐落在南二環、開陽路和馬家堡東路之間，與正在建設中的地鐵4號線和地鐵14號線相交。
　　當初為了配合南站經濟圈的建設，南站周邊的站前街路、永定門車站路、馬家堡路北段、涼水河南側路、萬芳亭公園東側路、京山鐵路南側路和四路通中路等7條道路都已在奧運前完成建設。然而，南站所處位置還是讓不少人在尋找它的時候花費了些時間。“南站可以說是藏在了一個老式住宅樓群后面，很難在遠處發現它。公交線路目前也還欠發達，找到直達的公交車較難。我第一次找南站，花費了很多功夫。”在南站候車室內，準備乘車去天津的李先生說道。
　　除了對現有交通線路的調查以外，南站周邊的商業布局呈現怎樣的狀況成為了此次記者調查的重點。緊挨著南站北側的馬路兩邊是一些簡陋的平房。記者發現，在沿街的小門臉中有為數不多的幾家小餐館、理發店等。與南站北側破舊的情況相比，南站西側可以說是較成熟的社區商業。與南站只有一路之隔的開陽里社區位置得天獨厚，大社區中包括開陽里三街等區域朝東的底商，由于正對著北京南站，受車站人流的影響比較明顯，沿街底商大多是中小型的餐廳和與社區息息相關的生活配套商業。
　　然而，環顧南站四周，記者并沒有看到有其他大型商業設施，除了京明酒店、僑園飯店、大康國際鞋城這幾家大型商業以外。“北京南站周邊大多是老居民區，周邊已沒有大規模的商業用地，在短期內沒有大型商業開設的空間。”北京銳而威商業管理有限公司總裁胡駿認為。在他看來，北京南站的修建能使城市重要交通樞紐南移，進一步拉動京、津兩地之間的互動，實現京津冀經濟圈的快速發展。顯然，南站更多的是充當交通樞紐的角色來對周邊的商業地產產生影響。
　　“商圈的形成必須具備一定規模和檔次的商業物業，而從目前南站周邊情況來看，還沒有具備形成商圈的基礎。南站相對圍合式的設計一定程度上也限制了人流與周邊商業設施的交流。未來，只有想辦法來吸引南站龐大的客流量到周邊進行消費才會刺激周邊商業的繁榮。”北京偉業商業公司副總經理姜黎明如是說道。
　　商業、寫字樓成開發重點
　　盡管目前在南站周圍并未明顯感受到濃厚的商業氛圍，但周邊的商業地產格局仍在悄然進行著變化。商鋪需求增加、商務酒店、寫字樓相繼落成等現象均反映出整個南站的商業氛圍正呈現出自身的特色。
　　記者在南站周邊看到，雖然商鋪大多屬于社區底商的性質，但商鋪均實現出租，并沒有出現空置的現象。而在一年前，南站周邊很多商鋪均是空置的狀態，無人問津。隨著南站的開通運營，原本空置幾年的商鋪均實現出租，尤其是在緊鄰開陽路的社區底商。據區域內鏈家地產、中大恒基等中介信息顯示，包括西羅園 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)等緊鄰北京南站四周的商鋪近期相當搶手，目前已經基本沒有空置，并且新出租的商鋪租金也有一定程度的上漲。
　　事實上，在南城房地產開發結構中存在著一個明顯的問題，那便是普通住宅比重較大，商務辦公樓和商業設施比較少。正因如此，南城商務地產市場存在著相當大發展空間。“以交通樞紐來看，南站不需要大規模的繁華商業，而是需要能夠提供快速、便捷的服務性商業。因為來此乘車的客群大多是商務辦公人士，未來，寫字樓、商務酒店將是區域發展的重點。”胡駿說道。
　　從商務酒店的分布狀況來看，在南站周邊1公里左右范圍內，多個小型商業項目在業態定位不約而同地選擇了酒店。例如在開陽路西一個新近完成開發的酒店已掛出了醒目的酒店標志。據中原地產公布的數據，南站周邊目前已有包括京明酒店、僑園飯店等多個酒店，距離南站2公里的范圍內僅去年開業的經濟型酒店就有4家。
　　雖然南站已經被東莊、開陽里、西羅園等多個大型住宅社區包圍，暫不具備大規模商業地產開發的條件，但在距離南站一公里左右區域卻仍有不少商業地產發展空間。南站周邊將會形成以中檔寫字樓、酒店為主的商業地產的聚集區，而這一趨勢在其周邊商務寫字樓開發上已經表現較明顯。據資料顯示，目前在南站周邊區域已聚集了包括搜寶商務中心、立業大廈、正旗大廈、未來假日大廈、璽萌中心、富力摩根中心 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)等一批商務寫字樓，區域商務寫字樓項目總量已經超過了70萬平方米。
　　“酒店、寫字樓等商務設施的進駐，在提升南站周邊整體商務氛圍的同時還將會增加更多的就業機會。大量從業人員的到來反過來也會帶動周邊零售業和商業的崛起。這樣一來，商業、酒店服務、寫字樓整體的發展態勢就會形成，從而就會有大量的從業人員選擇在離南站較近的南城居住、購房。如此良性循環下去，南城整體房地產的發展將得到迅速提升。”對于未來南城的發展，很多業內人士寄希望于依托南站所帶來的附帶效應。
　　“站臺商業”如何成功
　　在商業地產發展多元化的今天，依靠交通樞紐而發展的商業經濟被稱為站臺商業。相對于北京西站等交通樞紐而言，剛開始運營的南站在自身商業定位和規劃上有著明顯的特征。為此，我們采訪了曾參與南站前期商業策劃與定位的胡駿，請他以南站為具體實例，來闡述站臺商業究竟應以什么樣的形式來打造才能獲得成功。
　　作為中國鐵路客站建設突出功能性的標桿，南站集鐵路、地鐵、公交、出租車等市政交通為一體，形成了一個大型的綜合交通樞紐。在這個大型建筑里面總共分為了五層，且按照運營的要求劃分了每層應有的功能，包括有能容納一萬多人的候車區域、鐵路公共綜合區域、地下換乘大廳、地下汽車庫、兩條地鐵換乘車站等設施。（具體如圖示）。
　　因此，商業業態的分布必須要滿足車站所劃分的功能。相應的功能設計便決定了商業業態分布的樓層。例如南站的高架層在設計時確定了具備購票、候車的功能，因此便分布著像麥當勞、肯德基、上島咖啡、多樂之日等諸多商家，從而滿足旅客在候車時的消費需求。
　　在胡駿看來，正確的商業定位、清晰的招商對象和科學的經營模式是站臺商業成功的關鍵所在。站臺商業從根本上來說是定位于車站的配套商業，是滿足旅客在候車過程中的商業需求。因此，打造各種業態齊全、商品品種豐富的商業中心對于站臺商業或許并不適合。
　　據悉，南站的商業配套采用的是類似首都機場內部商業配套的經營模式。在具體招商過程中，首先吸引中高檔品牌入駐，而站內商業配套的規劃早已在設計時就完成。因為火車站的性質決定了在商業打造過程的特殊要求。由于車站的人群都是屬于快速人流，不太有可能長時間停留在車站進行大宗的購物。因此，那些能夠提供快速、便捷的服務性商業，例如餐飲、便利店、綜合服務店等業態成為南站招商的重點對象。
　　此外，專業公司的提前介入到商業規劃中來也是保障站臺商業后期運營成功的重要因素。在南站開始動工之前，胡駿便帶領他的團隊具體調查了南站周邊的商業情況、包括購買力、業態分布、人流量等細節層面的數據，從而在前期為南站提供相關的商業策劃和方案設計。“專業商業運營管理公司是站臺經濟取得成功必不可少的一環，因為例如招商、管理很多方面的問題，作為物業方沒有太多實操的經驗。專業運營公司能保證商業在定位、招商、管理上的科學性，從而能實現項目價值的最大化。”胡駿說道。（陳建波）