現(xiàn)鋪來襲 搽亮雙眼明辨優(yōu)勢與風險

    限購以來，商業(yè)地產逐漸成為武漢人購房投資的主渠道。據(jù)億房網(wǎng)研究中心統(tǒng)計，今年上半年，武漢市商業(yè)地產成交約9000套。開發(fā)商先運營培育市場，再將成熟商鋪“重新”銷售，大量“現(xiàn)鋪”來襲，成為市場新跡象。

　　一般而言，開發(fā)商主要為了盡快回籠資金，推出了即將交房的項目所在商鋪進行銷售，甚至是套賣已經(jīng)出租多年的成熟商鋪。相比期房而言，這些商鋪能夠更早收租，一定程度上分解購房者的資金壓力。但在看到優(yōu)勢的同時，不能忽視風險。

　　現(xiàn)鋪來襲 商業(yè)地產集中供應

　　統(tǒng)計報告顯示，今年上半年，王家墩CBD、中央文化區(qū)等多個高端寫字樓集中入市，推動寫字樓均價達9690元，較2010年均價累計上漲61%。在商鋪領域，隨著數(shù)十個城市綜合體上市，專業(yè)市場、地鐵商鋪遍地開花，商業(yè)地產集中供應的局面有增無減。

　　值得注意的是，今年以來，武漢商業(yè)地產流行“帶租約銷售”的同時，“熟鋪”銷售悄然興起。所謂“熟鋪”銷售，即開發(fā)商在建筑建成后，先由其自主經(jīng)營幾年，待市場培育起來之后，再對外銷售。

　　最為典型的例子，莫過于百步亭集團打造的純街鋪項目——百街茂。從“安居苑”到“怡康苑”，從“百步龍庭”到“現(xiàn)代城”，經(jīng)過多年耕耘，百步亭花園已經(jīng)成為武漢第一大社區(qū)。多個住宅小區(qū)一層所謂的門面已經(jīng)形成了良好的商業(yè)氛圍。項目自面市以來，火爆的銷售業(yè)績足以說明能夠提供穩(wěn)定回報的商鋪是受到市場認可的。

　　同樣，以亞貿·恒生公館為例，該項目為產權式酒店，位于亞貿廣場7-17樓。其房源按4星級標準裝修，未來通過引進知名酒店管理企業(yè)，以公寓式酒店對外經(jīng)營。但與一般新建產權式酒店不同，恒生公館位于已經(jīng)營成熟的商圈，且亞貿廣場經(jīng)營業(yè)績已被市場認可。該項目負責人稱，之所以以“熟鋪”形式出現(xiàn)，是為打消后續(xù)經(jīng)營不確定性。

　　億房網(wǎng)研究中心商業(yè)地產研究員謝添認為，自去年以來，武漢地鐵概念商鋪、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪開始集中供應，商業(yè)地產競爭明顯加劇。而新建商業(yè)地產未來的回報如何，取決于經(jīng)營業(yè)績如何。成熟商圈的“熟鋪”，在能夠預見到的很長一段時間內，穩(wěn)定經(jīng)營是有保證的。

對于投資者而言，在商業(yè)地產的投資熱潮中，怎么樣才能降低投資風險擴大投資收益，才是最重要的。“熟鋪”雖好，但也存在深層次的風險。

　　“和投資期鋪比，投資現(xiàn)鋪的優(yōu)勢還挺多。”資深投資專家表示，由于交房早，投資現(xiàn)鋪收租更早，縮短了等待的時間成本和財務周期，相對來說能盡快實現(xiàn)收益。

　　第二個優(yōu)勢是，由于是現(xiàn)鋪，能將對商鋪不利的所有因素都看得一清二楚，比如建筑的外立面，周邊交通組織，內部的建筑結構、裝飾結構帶來的不利影響，市政工程的影響等等，都看得清清楚楚，避免了期鋪所存在的不明朗不透明所帶來的風險。

　　第三，現(xiàn)鋪可以參考周邊的商鋪的租金、價格，甚至業(yè)態(tài)，而期鋪則不具備參考性。第四是，現(xiàn)鋪的商家挪位更快，而周邊商鋪的轉租價是值得參考的，一般而言，轉租價越高，反映這個街區(qū)的商業(yè)活性越高，成熟度較高。

　　當然，投資現(xiàn)鋪也不是一本萬利，專家就指出這其中依然存在風險。

　　價格：一般而言，進行現(xiàn)鋪銷售的開發(fā)商，一般資金比較雄厚，能達到現(xiàn)鋪才進行銷售的條件，如果還有租約在手的話，議價能力會更強，因此，現(xiàn)鋪的價格可能會相對比較堅挺。

　　例如，吉祥谷社區(qū)的臨街商鋪，由于臨靠武漢大道，毗鄰地鐵集團的市民之家。在所有鋪面租出之后，竹葉山集團將之以江岸1號金街的名號重新打包上市，預計開盤價格高達4萬左右。

　　租金：現(xiàn)鋪依然要看口岸，即使有租約在手，也要看看租金是否符合市場價格水平，是真租約還是假租約。因為后期的投資收益都是出自承租商戶，商家能夠承擔的最高租金決定了投資回報率，所以不能聽信開發(fā)商的一面之詞，必須能夠與商戶建立透明的溝通機制。

　　業(yè)態(tài)：即使靠近主力店，投資者還是要想清楚將來適合做什么。一般而言，靠近主力店會對經(jīng)營業(yè)態(tài)有一定要求，不是所有的經(jīng)營業(yè)態(tài)都適合在主力店附近生存，因此，在買鋪之初，就最好想想適合做哪些業(yè)態(tài)，面積大小，位置。還有個風險是，購買人比照售價來定租金，如果將租金定得過高，租戶的流水不足以支撐高租金的時候，就可能帶來一定的空置率。