給沈陽商業地產開一味苦口良藥

——專訪DTZ戴德梁行商業地產服務部助理董事梁煒驊先生 
梁總您好，非常感謝您在百忙之中接受我們的采訪。

記：我們知道，梁總從事商業地產管理工作有10年之久，那么請問梁總如何看待目前沈陽的商業地產市場？

梁：今天我們要談的商業地產是以服務批發零售業態為主的狹義商業地產，其主要產品包括購物中心、百貨商店、社區商業網點等零售用途的商業地產和各類專業市場等以批發為主的商業地產，而寫字樓、公寓等其它商業地產類型在未來會由我們DTZ戴德梁行寫字樓部等相應部門再與大家單獨分享。

城市商業地產的發展有賴于城市人口規模、經濟總量、交通條件等多種因素的支持。沈陽近年來經濟的快速發展所帶來的商業貿易規模迅速提升、人均可支配收入快速提高和社會消費品零售總額的不斷擴容，為沈陽的零售業及商業地產的發展奠定了良好的基礎。根據DTZ戴德梁行2011年末對沈陽商業市場的研究，沈陽社會消費品零售總額連續多年維持在年16%以上的增長，消費性支出與可支配收入比近幾年也一直維持在80%以上的較高數字，社會消費意愿強烈，社會消費品零售總額繼續保持東北主要城市第一的位置，這些都顯示了沈陽作為東北地區商業零售中心的現狀。

而與沈陽商業零售市場蓬勃發展相對應的，是過去沈陽較為單一的商業業態和匱乏的優質商業設施。2009年以前，沈陽的商業格局基本上都是以百貨為主，在此期間入市的兩個購物中心產品都因為交通、硬件、時間等種種原因沒有對市場造成較大的影響力。在營業額表現方面，興隆、中興、卓展等以百貨經營為主的商業企業依然占據著城市商業零售發展的核心領導地位。盡管部分企業的商號名稱上都使用了購物中心的字樣，但從經營方式、業態組合、空間布局方面，這些商業依然屬于百貨或是帶有購物中心特色的百貨范疇，而不能算作是真正意義上的購物中心。2009-2011年隨著中糧大悅城、皇城恒隆廣場和華潤萬象城的開業，沈陽的商業開始正式走入了購物中心的時代，同時也開啟了專業商業地產開發企業分享零售市場紅利的時代。

記：近年來，商業地產拓展如火如荼，無論是外資抑或是國內傳統住宅地產開發商都想分一杯羹，這說明商業地產已經達到其黃金時期，還是說市場更應該擔憂泡沫的出現？對于沈陽來講，您認為有足夠的市場容量去支撐這些商業地產的發展嗎？

梁：隨著華潤中心的交付，整個沈陽金廊沿線的商業地產開發出現了質的提升，未來將有恒隆市府廣場、瑞安沈陽天地、華府新天地、樂天世界等等一大批商業綜合體陸續的進入市場，于是業內常有“狼來了，而且是群狼”，“商業地產開發過量”等等提法見諸于報端，而部分購物中心的經營不佳就成了這種提法“最好的驗證”。而對于此，我有一些不同的看法。

首先，我認為沈陽的商業地產（這里不談及寫字樓等商業地產類型）發展剛剛起步，還遠沒有滿足人們的生活需求。總體來看，在目前宏觀形勢不明朗的情況下，特別是第一季度中國GDP增幅中雖有6%以上的貢獻來自于消費，但更多的人認為這是政府主導的消費所拉動，而非真正的民間內需拉動，因此，內需的成長還將是一個緩慢的過程，由此映射到沈陽的商業地產市場，我認為也確實存在總量短期過量的現象，但就城市局部地區而言，商業地產仍然呈現了較強的需求，發展屬于剛剛起步階段。

具體的說，由于種種原因，目前我們看到沈陽的一些人口稀疏地區和較為偏遠地區都在籌建大型的購物中心。在我看來，帶有明顯上述特點的地區，商業的開發應僅限于特殊商業業態，如奧特萊斯、滿足周邊需求的社區購物中心等，包括一些特別依賴于物流的專業市場或其它目的性、主題性極強的商業業態。而很多的“城市副中心”理論目前只能停留在宣傳層面上，如真的投入開發，將必然存在風險。而即便是上述的特殊業態，也需要經過切實論證后才可真正投入市場。舉個例子，如果今天沈陽任何一個發展商問我，他期望在2年內再開發一個奧特萊斯，我會直接的告知他“還是換個發展思路吧”。為什么呢？因為目前沈陽在招商且年內即將投入運營的奧特萊斯就有3家，而且都是較有經驗的零售商或商業地產開發商開發運營的，他們中的多數還有二期的規劃。此外，還有至少3家發展商在籌備或是概念規劃新的奧特萊斯項目，未來5-10年，沈陽也很難容下6個較大規模的奧特萊斯，這是一定的事實，不顧需求的再發展此類商業就是過量。

而就沈陽局部的商業地產發展看，我認為商業地產仍然“缺”，缺什么呢？缺適合的，缺真正能夠滿足人們需要的。我們現在看到整個城市商業地產的數字量非常大，但是從分布上來講，非常不合理。許多需要商業地產的地方沒有商業，許多商業地產規模已經很大，也有一些不能再承載更多商業的地方，仍然在繼續供應。沈陽是一個多核商圈的城市，中街、太原街是兩個傳統的、核心的商圈，還有很多附屬的區域級商圈。但現在很多區域性商圈的商業卻不能夠滿足該區域人們的消費需求。

比如鐵西商圈——鐵西人口數量過百萬、GDP全市第一，早就可以支撐一個很大的商業中心了，可是實際的商業發展呢？目前為止，真正開業的商業不過是鐵百、友誼、新瑪特、萬達沈遼路店等寥寥幾家，而茂業百貨、萬達北一路的即將供應和稍后一點的星摩爾及龍之夢的出現才初步沿著鐵西的十字金廊搭建起了鐵西商業的整體格局。鐵西區目前可見的最高檔次化妝品品牌僅主要是鐵西新瑪特里的H2O等寥寥幾種中檔進口化妝品而已。不單是化妝品，其他的商品，包括珠寶、服裝等都跟該地區的人口數量、消費能力完全不相稱。五年前，鐵西開始了大規模的住宅開發建設，所導入的人口構成多以剛畢業的年輕人為主，可目前這些人已經有了改變，多數人都已經家庭穩定，滿足了基本的住房需求，并有相當一部分家庭擁有了自己的汽車。這部分人的需求在鐵西卻經常得不到滿足，因此他們往往選擇到太原街或其他區域去購物。消費的不便影響了他們家庭收入的分配比例，地鐵的開通又大大加劇了這種趨勢，這其實也是內需提升不暢的一個原因。鐵西現在就好比是一個“睡眠城”，人們白天在外面購物、消費，晚上回鐵西睡覺，晚上11點出租車單程去鐵西的，往往會拉不回客人。

那么這個區域為什么不引進較好的商品品牌呢？更多的原因可能是過去這個區域的消費表現不好，品牌在研究市場數據時，認為市場表現不支持其開店要求，而且沒有合適的商業項目，因此未能開店。這與區域歷史上的經濟發展、產業結構、人口構成等問題有關。但是現在這些都發生了變化，人們需要消費，但是在鐵西區卻得不到滿足。所以表現出的是鐵西區店鋪成長仍然沒有達到高端品牌的要求。另外鐵西區的商業同質化也非常嚴重，比如萬達在鐵西只是供應了兩個同質化的項目，在區域內并沒有實現商業定位提高和延伸。現在許多人把希望寄托在華潤置地的購物中心身上，但是因為這個項目的投放時間本身較晚，所以短期內對于區域商業發展的價值提升表現會不太明顯。不過我相信這個項目入市后，因其優越的地理位置和華潤的一貫品質，大家可以期待一個較好的區域商業中心呈現出來。它將為許多品牌提供一個載體，可以促進鐵西商業的升級。話說回來，沈陽缺的是什么，缺的就是這樣的商業。

另外，社區商業的空白也需要填補。在國外，社區商業是非常發達的，但國內社區商業所占現代流通渠道的銷售比例實在是非常低。社區商業跟很多因素息息相關——人均收入、城市化發展、交通狀況……如果城市規模本身就很小，交通狀況也很樂觀，社區商業的發展就會很困難。但現在的沈陽，人口增多，收入提高，交通壓力增大。在這種情況下，時間成本和便利性就顯得尤為重要。這樣看來，其實沈陽的社區商業還有很大的發展空間。

對于社區商業的發展，我認為政府首先要在規劃上充分地予以考慮，不能僅依靠商業用地的比例或指標來限制;第二，要甄選合適的公司去操作，因為只有一個合適的公司才有資本有能力做好項目。

對于金廊的商業發展，也是大家最關心和擔憂的。其實請大家仔細回想，從金廊北段的大悅城開始，到南段的K11購物中心，年內能夠供應市場的項目大概只有2-3個，2年內能夠開業供應市場的也不過還是2-3個，這些項目本身的側重還各有不同。再之后會有一個比較長的穩定期，很多項目只是開工，離真正的建設完成到投入使用還有很長的距離。而且整個金廊沿線的商業地產，除去寫字樓、酒店、公寓等物業類型外，就以零售為主的商業地產類型而言，其實細分也非常明顯，有銷售型為主的商鋪產品、有以金融服務為主的商業物業、有主打文化主題的商業物業，真正的購物中心或百貨商場只有在青年大街南段才比較集中。而其中真正的高品質項目能有哪些，大家也只能期待。當然我所說的高品質商業項目不是高檔購物中心的意思，高品質指的是定位恰當、物業硬件條件較好，能夠滿足多數品牌商需求,商業業態布局合理的能夠滿足消費需求，帶給消費者愉悅感受的商業項目。按照目前的工程進度和招商情況，恒隆市府廣場店將為市民呈現這樣一個項目，皇姑區的樂天世界未來也將是一個優質的項目，而瑞安的沈陽天地也將秉承瑞安的一貫品質，為城市帶來一個休閑商業中心。因此大家可以了解到，金廊的供應量雖大，但其業態差別迥異，時間供應鏈很長，很多項目甚至還需要5年以上，作為一個千萬人口的國家中心城市而言，擁有自己的“長安街”不是一個奢侈的夢想，而是由現實承載的需求所激發的市場表現。

記：目前房地產的調控仍在持續，房地產調控對于商業地產來講，將持續產生哪些影響？也正是由于調控政策，很多并不熟知商業地產項目運作的開發企業進入商業地產開發領域。您如何看待這種現象？您覺得靠商業地產“突圍”靠譜嗎？

梁：住宅市場的調控政策出臺后，很多開發商將投資的目光落在了商業地產。開發商投資商業地產可以分兩種情況：

有一些開發企業是自愿投入的，他們看好這個市場，認為投資商業地產能夠有所回報。比如華潤中心，目前投資大概已經超過了70億，其中，酒店、寫字樓和商業部分都需要持有，只有五棟住宅是用于銷售的，這樣規模的現金回流當然沒辦法支撐如此龐大的一個商業項目，所以當這個項目完成的時候，一定會有幾十個億的資金沉淀下來。但當幾年之后，當這個項目真正成熟的時候，它給公司帶來的效益卻也是巨大的，比如如今的華潤大廈，建筑面積的租金表現已經超過了沈陽很多核心地段的商場。

還有一些企業是無奈的選擇，這種無奈的選擇表現在取得土地的用地性質上。比如一個發展商在沈陽的某些重點區域取得土地，至少要40%都用于商業用地，很多發展商不愿意也沒有能力去操控，從資金、視野、技術、愿景等多個層面都困擾著項目未來的發展。因此此類的發展商從取得土地的時候起就朝著快速去化快速回款的方向去設計產品，其產品會符合市場投資需求，但很可能不符合市場實際使用需求，使得最后交付的商業地產項目多年無法進入正常經營的軌道。

有一些發展商，進入到了商業地產開發領域，是因為國家政策的調控，住宅市場做不下去，想靠商業地產突圍，我認為這是有很大難度的。首先，企業的愿景和目的不同，這樣的開發商是因為一件事情做不下去了，被迫去做另一件事情，并不是出于自己的本意，這就決定了開發商在投資的過程中帶有一定的投機性——他只是不想讓自己的資金閑置，而并非真正想把商業地產做好，歷史上這種案例也是失敗者居多。當然也有些發展商從此下定決心要把重心轉向商業地產，把商業地產作為未來的主業，虛心向市場學習，并請專業的團隊來幫助他，這種公司的轉型是可能的也是現實的。但往往在做前幾個項目時會有一點辛苦，因為團隊、資金安排等方面都需要磨合。

很多個體的投資者也在想，我的錢都投資在了住宅上，現在住宅被調控了，那么我現在投資在寫字間上或商鋪上好不好？

我認為這是很好的選擇，在價格合適的情況下購買一些優質物業是有價值的，但具體的產品選擇要非常慎重。怎樣選呢？投資寫字樓或商鋪的門檻會比較高，所以一定要選擇一些開發商背景較好，后期物業管理品質較高的項目，特別是寫字樓產品要格外關注物業管理。而一些優質的商鋪，比如大社區的群房，就算從滿足社區需求的角度上講，它都是有價值的。所以住宅圍合的商業裙樓、大盤項目的商鋪，特別是住宅目標客群鎖定為首次置業或者是首次改善的自住型項目的裙樓是值得投資的。但是要注意計算回報率，20年的租金都不能使成本回收的話，那么這個投資就基本失敗了。而有一些商鋪我們是不建議去購買投資的：比如說有些地理位置看起來不錯，但是發展商背景不明確，硬件條件很差，后期管理沒有保障的格子鋪產品等，這些投資的失利風險往往比較大。

記：目前，“擴大內需”被列為國家十二五規劃之首，您認為這會不會弱化房地產的支柱產業地位，而讓商業地產獲得發展？

梁：有人說，二十一世紀第一個十年是住宅地產的十年，第二個十年是商業地產的十年。我比較認同。十二五規劃將“擴大內需”放到了首位，擴大內需一定會讓商業地產獲得較大的發展。因為商業地產最終的用途，就是實現的貿易的發展和商品的回轉與銷售，這個就是內需。如果真正的內需被拉動了，商品銷售和商品的流轉速度加快了，商場的生意也就變好了。生意好了一定會拉高租金，拉高商場的收益，如果收益好的話，就會有更多的開發商進入到這里，新建、擴建、改造商業地產項目，這就產生了商業地產的良性循環。