佛山商業地產冷思 商業潛力與風險有多大?

    佛山商業地產冷思

    近兩三年，從季華4路至季華6路，至少有六座大型的商業地產項目動工興建或完成規劃報建工作，而在南海區桂城千燈湖板塊，也至少有5個大型商業地產項目正式動工或拿地規劃報建中。而與此同時，在順德、高明、三水等三個區以及佛山新城，全市在建、籌建中的各種商業地產項目，據不完全統計，未來三到五年時間，整個佛山市至少增20個新的大型商業地產項目。

    現狀

    新項目相近性大 難免惡性競爭

    在季華路從東至西，目前在建的及已完成規劃設計、報建的項目，大約有季華7路恒福新城的恒福國際廣場、鴻業城市花園商業廣場（項目正式名稱待定）、萬科廣場商業城、北京王府井佛山季華路項目以及兩個籌備中的商業項目（據消息人士透露這兩個項目分別是地產大鱷萬達廣場和綠城地產商業廣場項目）。而如果將季華路再往東往西兩頭延伸，則還有季華東的萬科金域藍灣的商業項目和季華西路的南莊商業地產等的兩大項目。也就是說，季華路上，未來將新涌現8大新商業地產綜合項目。

    而在季華路上，在近十年間已經陸續建成并已經投入使用的大型商業項目，上規模的就有東建世紀廣場、順聯國際、世紀嘉園商業廣場、印象城等四座大型商業廣場。這四大商業項目，基本都涵蓋了購物、餐飲和商務寫字樓及住宅等。而另外，則還有少量業態較為單一的商業項目，如以時尚服裝為主的英皇時尚城等。

    不管是綜合、復合型業態，還是較為單一的商業業態，在季華路上，目前正在經營中的大型商業廣場、商城，事實上就有5個較大規模的商業項目。而將未來新增加的8個商業項目加起來，禪城區季華路上在三至五年后，總共會有13個大型商業項目開張營業。盡管季華路東西長達8公里，作為貫穿佛山市禪城區東西向主干馬路，在季華路沿線聚集了禪城區眾多的住宅小區，但一條8公里的大馬路上就分布了13座大型商業項目。在季華五路、季華六路甚至每公里就有四、五座大型商業項目，商業地產這種密集布局，在佛山較為罕有。在南海區桂城，除了已經建成營業中的大型商業項目就已經有南海廣場、南海城市廣場、保利水城、桂城百花廣場、順聯奧特萊斯和佳盛國際廣場等大型商業項目，已經在建、籌備建設中的桂城地鐵站上蓋的越秀廣場、創鴻廣場、萬科金域國際和萬達廣場等，據不完全統計，南海區僅僅桂城未來較大規模的商業廣場，就至少超過10座以上。由此看來，佛山商業地產項目，現在迎來了建設高峰期，是否供大于求，尚有待歷史考驗。

    惜往

    四朵鮮花只剩一花 前車之鑒不能不鑒

    佛山近期商業地產風風火火之際，人們在一片喝彩之聲中，是否有必要平心靜氣略作思考，在大家都一致看好商業地產前景之余，是否也有人看到鮮花背后的荊棘？或者，在一座座商業大廈的背后，是否潛在有營運風險？

    未來前景或者是誘人的，在每個商業項目的可行性報告的字里行間，報告起草人是否有意無意將盈利預期最大化？而將營運困難、風險有意識調低？或者為了融資需要，迎合老板股東、銀行財團放貸標準，自覺不自覺地人為修改項目可行性報告，抱著樂觀、冒險心理，力促項目盡快上馬。而這些為了商業地產盡快上馬，不惜人為拉高需求預期的結果，會不會在未來造成投資過剩？會不會造成某個商業項目建成之時，便是這個商業地產項目擱置關門休息之時？

    在佛山居住10年20年以上的市民，或者都知道，在上世紀80至90年代，在佛山市禪城區中心地帶，從祖廟路至福祿路，在商業地產開發經營商，曾經有名聞遐邇的佛山商業四朵鮮花——百花廣場、金花商業街、銀花商業第一街和名花商業廣場等四大鮮花。當時，佛山四大鮮花，不僅吸引了佛山五區的眾多消費者，甚至還吸引了珠江三角洲廣州以西的江門、中山等地的消費者，利用周末時間前來佛山消費購物，目的地當中，佛山百花、金花、銀花和名花商業街，都是必到之地。

    當時，佛山這四大鮮花商業街里的業主，或自主經營，或放租收租，都獲得巨大的商業利益。但是，曾幾何時，這種經營上的風光，在運行了不到幾年時間，部分商業街便開始出現人流量下降，銷售不景氣等景象。如銀花商業街，原來整座商業廣場兩層樓數千平方米商鋪，密密麻麻分布有兩三百個商鋪，每天吸引來的顧客人流量都在4、5萬甚至10多萬人次以上。但后來有關部門在福祿路開設燈光夜市后，銀花商業街繁華的商業，在93、94到95年只經過短短的兩三年風光日子，隨后日漸式微，到如今，銀花商業城的二樓成百家商鋪，全部關閉，只剩鐵將軍把門。無獨有偶，在號稱佛山商業第一街的銀花商業街走向低落之時，另外兩姐妹的金花和名花的商業營運也從高潮走向平淡。

    當年佛山商業四朵鮮花，到今天還能引人關注的，只剩下百花商業街。

    當年佛山投資者，投資百花、金花、銀花和名花的業主，有多少投資者賺了錢？有多少人“血本無歸”？又有誰做過跟蹤研究？四朵鮮花只剩一花，目前，還叫得響亮的大概只剩百花了。投資商業地產，看來也是有人歡喜有人愁。有人賺錢有人虧。看來，前車之鑒不能不鑒。