深圳每平方公里兩個產業園 業界呼吁加強管理

    一面是遍地開花的互聯網等新興產業園，一面則是大量空置的關外的老舊工業園。據深圳市國土委統計，深圳每平方公里就有2個產業園。產業園不僅同質化現象嚴重，而且多年來管理模式不變，停留在“政府提供土地、村民開發建房當房東、企業租房”的傳統模式。籠子騰出來了，鳥兒誰來引進？說不清。

深圳市規劃國土委主任王芃建議，應借鑒臺灣等地經驗，“換鳥”先“騰籠”，由土地供應為主轉向廠房配置為主，探索新型產業園區建設的可能，以好的環境吸引企業、人才來投資和工作。
舊貌換新顏動力不足

“多年靠收租維持的產業園太多了，你想怎么管都可以。蓋房子隨你，你有房子，把房子交給別人管，你只收租金也可以啊。只要你有地或者房子，你其實就不用操心了。”南山科技事務所副所長陸彥文介紹，產業園一部分是政府在管理，但更大的一部分，是交給市場。由于市場的需求多樣，產業園的管理模式也就多種多樣。深圳科技界元老、原深圳市科協副主席張克科說，在工業區的管理過程中，政府的規劃，只規劃了這塊地的使用用途———是進行商業地產的開發，還是工業用地。其余的則由市場說了算。

也正是由于市場的驅動，在產業園的“舊貌換新顏”上，多年來顯得動力不足。缺乏了強有力的政府推動，產業園的升級才顯得步履維艱。不少工業地產業內人士表示，從市場的角度看來，隨著商業地產利潤持續走高，工業地產一直以來是地產中的“冷門”。加上工業地產投資大、回報周期長，在升級改造中，又容易涉及到諸多產權和歷史糾紛。因此，廠房租賃、產業園區升級，多年來，很難引入新的力量。這也直接導致產業園區管理模式維持了陳舊的狀態。

翻翻深圳的地名地圖，恐怕沒有一個詞與“產業園”那樣，有那么多的同義詞。“確實叫法上挺多的，但是其實都是一個產業集聚的概念，都是一個意思。”深圳大學教授袁易明表示，產業集聚是深圳城市化進程中一個必然現象。他認為，在當前深圳土地有限的情況下，政府做好引導，形成統一的規劃，提高產業園的質量，顯得至關重要。

管理模式轉變艱難

在龍華清湖硅谷動力產業園，一道“柏林墻”的出現，反映了產業園管理模式要“變”的艱難歷程：2003年，硅谷動力公司董事長何明遠聽說清湖村委空置多年的廠房正在招租。他想出了一個新主意———將廠房整體出租下來，在進行裝修后，再造一個新的產業園，“就是我把它打扮包裝一番，再出租出去，這樣它漂亮了，也更加吸引人了”。

但接下來的談判過程之艱難卻是何明遠遠遠沒有想到的。廠房權屬主體之多、歷史遺留問題之復雜、業主即村民的意見又不一致，導致他花了整整半年，才說服了各個業主，簽訂了協議。在他的產業園開業后，他大膽引進了萬科的物業管理模式，把產業園當做住宅小區來打理，既有窗明幾凈的廠房，又綠樹成蔭。他的產業園一下子火了一把。

但是麻煩隨之而來。看到何明遠的產業園火了，原來的業主不滿意了。要求重新簽訂協議，將原來讓何明遠打理的廠房自行出租。這意味著此前何明遠投入的數百萬園區裝修、改造、環境整治等幾百萬一下子付諸東流。這下何明遠急了。幾番談判之下，1/4的園區重新回到了原來業主手中，剩下的3/4依然是何明遠管理。中間豎起了一道墻。何明遠稱之為“柏林墻”。

8年過去，一墻之隔，效果卻迥異。被業主要回去的那邊，是大量廠房空置、老舊的傳統工業區，而在何明遠這邊，是年年滿客、出租率100%、綠樹成蔭的新式工業園。何明遠說，在他看來，多年經歷的曲折，反映了市場自然條件下，不經過政府強有力的干預，舊的工業園要想變得“時髦”，確實是非常艱難。他說，不是每個產業園的經營者都能像他這樣，愿意花大力氣、投入這么多，進行產業園的升級改造。“稍稍沒有決心和毅力，或者資金實力不雄厚的人，很難支撐下去”。何明遠坦言，自己投入那么多，其實產業園在改造后的出租的收益并不高，“我投入的錢直接買房子自己當業主，肯定比我現在賺的多得多。我是當成事業來做的，所以不計較收益。但其他的人恐怕就很難做到”。

探索產業園新模式

“深圳有多少個產業園？據我們統計，在近2000平方公里的城市，就有3000多個大大小小的工業園。這么多工業園，到底創造了多少的效益？”在深圳12月召開的全市經濟形勢分析會上，產業園區的管理成為討論的話題之一，而園區的重復建設、日趨同質化現象等備受關注。深圳市規劃國土委主任王芃表示，深圳應改變過去單純重工業園的建設發展模式，推進產業園區的整合。可借鑒臺灣等地經驗，“換鳥”先“騰籠”，由土地供應為主轉向廠房配置為主，探索新型產業園區建設的可能，以好的環境吸引企業、人才來投資和工作。

就深圳市政府而言，多年模式的陳舊也令產業主管部門意識到問題的嚴重性。11月深圳召開全市產業升級大會上，出臺了“1+4”文件，提出要加快發展專業園區、專業市場等高級業態，推動社區集體經濟由單一“租賃型”向“投資型”和“管理型”轉變。并提出，政府將委托專業經營機構整體承租原社區經濟廠房，探索政府主導、專業經營、社區參與的合作模式，并要以南山平山和坪山金沙等社區為試點。

負責起草“1+4”文件的深圳市科工貿信委負責人表示，這是深圳經過了對全市產業園詳細的摸底調查之后，制定的具體針對性的措施。今后深圳將改變以往傳統的產業園管理思路，一方面做好政府引導的產業園樣板工程，另一方面，鼓勵上市公司等社會力量參與到社區集體經濟轉型中，實現“政府引導、市場主導、互利共贏。”

■香港經驗

香港科學園：

靠平臺不靠政策優惠

坐落在香港沙田海旁，香港科學園景色怡人，海的另一邊，是一排一排的高級住宅，“如果港府將這塊地用作發展房地產，這塊地肯定也是豪宅區。”科學院行政總裁陳蔭楠說，但除了提供一塊土地，港府對科學園并無其他優惠政策，“吸引企業入駐的最大吸引點是科學園搭建的平臺。”

發展了10年的香港科學園，目前有20萬平方米，“如今使用率達到90%，還有很多公司在排隊等位，對我們來說很鼓舞。”科學院市場及銷售副總裁楊孟璋介紹說，能做到這樣，一方面，科學院的硬件是世界級的，另一方面，楊孟璋認為，科學園很大的優勢在于，為入園企業提供了一個暢通的交流平臺。“”如果單看租金優惠，我們不可能比內地便宜，所以我們靠的是營商環境、人力資源、科研氣候，內地的產業園還需要時間去奠定這些基礎。“楊孟璋總結。