大量商業地產開發已經出現虧損和失敗的案例

    由北京思寶瑞房地產營銷策劃有限公司主辦的商業地產與國際地產投資新動力論壇今天在京舉行。論壇上，著名商業地產投資專家劉智勇指出，在多種因素的作用下，我國商業地產從2006年起進入高速增長階段，尤其是2009年末國家開始逐步對住宅地產進行調控后，商業地產的開發呈現出爆炸性增長。

　　他認為，商業地產開發一哄而上的做法，給商業地產業帶來了很大的風險。很多商業地產開發的就是簡單的一賣了之，缺乏明確和可行的盈利模式，這樣落后的開發模式，很難盈利，最終可能導致中國商業地產的“黃金十年”在短短的兩三年內就消失。

　　劉智勇認為，國際上人均商業地產面積為1.2平米，而我國目前除一線城市達到人均2平米以上外，二三線城市很多人均商業地產面積還不足0.6平米。因此，我國商業地產投資的空間仍然較大。同時，目前我國的城市化率還只有46.5%，遠遠低于國際上城市化率60%多的平均水平，城市化的進程可為商業地產帶來巨大的開發空間。

　　此外，我國人民幣雖然近期出現了一定的貶值，但匯率機制改革來，人民幣升值已達到30%以上，而且長期升值的趨勢并沒有改變，這可以持續吸引很多國際資本進入我國商業地產領域。此外，我國住宅地產的持續調控也將引導更多的資金進入商業地產。

　　劉智勇認為，這些積極因素都會推動中國商業地產業繼續高速增長，但這并不意味一哄而上的商業地產的項目一定可以盈利。住宅地產的投資過程中，購房者并不計算投入和產出比，投資者個人感覺值得就可以了，因此住宅地產的投資中非理性的因素比較多，容易醞釀泡沫。而與住宅地產相比，商業地產投資更加理性，投資者會嚴格地計算投入和產出，因此商業地產的開發也應更為理性，開發商業必須因地制宜的創造盈利模式，否則容易陷入虧損的泥淖。目前我國大量的商業地產開發已經出現虧損和失敗的案例。論壇上，曾在美國執業的律師田益維指出，目前不少國內投資者前往美國投資商業地產。他認為其中很多人是受了美國“投資移民”政策的誘導。田益維認為，美國商業地產的投資，市場和法律風險都非常高，大部分的商業地產項目很難實現盈利，中國投資者可能不僅不能獲利，也很難最終獲得美國移民局頒發的“綠卡”。因此，田益維提醒投資者，盡管國際金融危機以來，美國商業地產和住宅地產的價格都出現了很大回落，目前確實是一個較好的投資時機，但投資者還須謹慎投資美國的商業地產。投資者在投資前，一定要明確美國的相關法律和政策，同時還要選擇合適的投資項目。